33 Fragen zum Immobilienkauf in Dubai – worauf muss ich achten?

Kann man als Ausländer in Dubai eine Immobilie kaufen und besitzen?

Ja, als Ausländer darf man in festgelegten Gebieten Immobilien kaufen und besitzen. Insgesamt gibt es 23 Gebiete, welche als ‘Freehold’ bezeichnet werden. Die bekanntesten und beliebtesten Feehold Areas sind Dubai Marina, JBR, Palm Jumeirah und Downtown Dubai.

 

Was sind die Gründe, um in Dubai eine Immobilie zu kaufen?

Klima, Wirtschaft, Wohnsitzwechsel, Investition, Ferienwohnung – es gibt unzählige Gründe in Dubai in eine Wohnung oder ein Haus zu investieren.

 

Worauf muss man beim Immobilienkauf achten?

Ganz grundsätzlich gelten die gleichen Regeln beim Kauf einer Immobilie wie in Europa. Die Lage sowie die Qualität des Ausbaus und der Infrastruktur stehen ganz oben im Kriterienkatalog für eine Bewertung. In Dubai ist zusätzlich der Ruf des Entwicklers (Emaar, Nakheel usw.) entscheidend, da diese für den Unterhalt der Umgebung sowie der Infrastrukturen verantwortlich bleiben.

 

Was bedeutet 1BR, 2 BR etc. in den Immobilienanzeigen?

BR steht für Bedroom und die Nummer davor für die Anzahl der Schlafzimmer. Steht in der Anzeige nun 1BR bedeutet dies, dass die Wohnung über ein Schlafzimmer inklusive Badezimmer verfügt, sowie über ein Wohnzimmer und eine (Wohn-)Küche und normalerweise auch über ein Gäste WC. Wohnzimmer und (Wohn-)Küche gehören somit immer als Standard zu einer Wohnung bzw. Villa und die Immobilien-Bezeichnung gibt die Anzahl der zusätzlichen Zimmer an.

 

Wie teuer sind Immobilien in Dubai?

Die einfachste Vergleichsgrösse ist der Preis pro Quadratmeter Wohnfläche. Die Quadratmeterpreise bei Luxus Immobilien in Dubai liegen bei ca. CHF/EUR 6’500. Die Preise in der Schweiz liegen deutlich über CHF 12’000. Das hat mit dem tiefen Zinsniveau und der damit verbunden Preisentwicklung der letzten 15 Jahre zu tun.

 

Was sind die lokalen Immobilienportale in Dubai (analog Homegate, Immobilien Scout 24 etc.)?

Die grössten Immobilienportale in Dubai sind Propertyfinder und Bayut. Dort können sämtliche Angebote und Inserate zum Kauf und zur Miete gefunden werden. Leider lässt die Qualität der Anzeigen oftmals zu wünschen übrig. Auch ist es so, dass viele Immobilien mehrfach aufgeschaltet werden, da zwischen den Immobilienmaklern und den Eigentümern meistens keine Exklusivität besteht.

 

Wie funktioniert die Eigentumsübertragung?

Bei der Eigentumsübertragung wird der Name des Käufers offiziell beim DLD (Dubai Land Department) als Besitzer/Eigentümer eingetragen und registriert. Dadurch erhält man den Title Deed (Eigentümerurkunde) und ist entsprechend rechtlich abgesichert. Durchgeführt wird die Eigentumsübertragung von einem Registration Trustee, was in etwa unserem Notariat entspricht.

 

Wie viele Tage muss man einrechnen um einen Immobilienkauf abzuschliessen?

Wir rechnen in der Regel mit 2-3 Tagen für die Besichtigungen und Bankeröffnung vor Ort in Dubai. Anschliessend für den Transfer der Immobilie rechnen wir nochmals mit 2-3 Tagen vor Ort (jeweils circa einen Monat später).

 

Kann ich meine Immobilie lokal Finanzieren?

Grundsätzlich gibt es die Möglichkeit, Immobilien über eine Hypothek einer lokalen Bank zu finanzieren. Hypotheken sind für Anwohner/Expats wie auch für Ausländer zugänglich, jedoch für Schweizer/Deutsche Verhältnisse teuer. Weit attraktivere Möglichkeit der Finanzierung bieten die Entwickler von Neubau-Projekten an (offplan mit langfristigen, zinsfreien Zahlungsplänen).

Wir empfehlen unseren Kunden immer auch eine Finanzierung aus der Schweiz oder Deutschland zu prüfen. Oftmals kann hier günstig über die Aufstockung einer bestehenden Hypothek finanziert werden.

Mehr zu Finanzierungen…

 

Was kostet eine Ferienwohnung jährlich im Unterhalt und welche Aufwand ist damit verbunden?

Mit dem Besitz einer Immobilie ist man grundsätzlich verpflichtet ‘Service Charges‘ zu bezahlen. Bei den Service Charges handelt es sich um Unterhaltskosten, welche ausserhalb der Wohnung im Gebäude (Reinigung, Security, Rezeption etc.) anfallen. Die Kosten werden aufgrund der Wohnungsgrösse kalkuliert und müssen jährlich der Eigentümergemeinschaft (Master Developer) bezahlt werden.

Strom und Wasser werden wie in Europa separat nach Aufwand/Verbrauch bezahlt.

 

Kann und soll man ein Bankkonto eröffnen?

Ja – wir empfehlen allen, die eine Immobilien in Dubai kaufen, ein lokales Bankkonto zu eröffnen. Die Bankkonto Eröffnung ist auch als Nicht-Resident möglich. Durch ein Bankkonto wird der Kauf einer Immobilie sowie deren Unterhalt deutlich einfacher.

 

Gibt es Restriktionen für Geldtransfers?

Bezüglich Geldtransfers gibt es grundsätzlich keine Restriktionen, das heisst, es ist möglich auch grössere Transaktionen auszuführen.

 

Kann man eine Immobilie mit Bargeld kaufen?

Obwohl für einen Europäer schwer vorstellbar – ja, es ist möglich mit Bargeld eine Immobilie zu kaufen, was aber heutzutage in den seltensten Fällen vorkommt. Die ‘normale’ Transaktion wird mit einem Manager Cheque, der von der Bank ausgestellt wird, vollzogen. Dabei handelt es sich um ein Zahlungsversprechen der Bank, das heisst die Bank garantiert, dass der Cheque gedeckt ist.

 

Kann ich Immobilien mit Kryptowährungen (z.B. Bitcoin) kaufen?

Emaar sowie auch der design-orientierte Boutique-Entwickler Ellington Properties akzeptieren seit Mitte 2019 Zahlungen für ihre Wohnprojekte über den führenden Krypto-Broker-Anbieter Bitcoin Suisse AG, ein regulierter Finanzintermediär mit Sitz in der Schweiz.

 

Soll ich eine bestehende Immobilie kaufen oder Off-Plan kaufen?

Beide Varianten haben Vor- und Nachteile. Das Hauptkriterium zur Entscheidung liegt hier klar auf der Zeitachse. Will ich mein Objekt sofort beziehen oder habe ich etwas mehr Zeit und Geduld und kann auf die Fertigstellung warten.

 

Was sind die Vorteile beim Kauf von bestehenden Immobilien?

Beim Kauf einer bestehenden Immobilie bestehen deutlich weniger Risiken. Man kauft, was man sieht.

 

Was sind die Vorteile beim Kauf eines Neubaus (off-plan)?

Die Vorteile beim Kauf ab Plan sind mit Sicherheit, dass die Preise etwas niedriger sind. Zusätzlich hat man oftmals eine grössere Auswahl und die Wohnung und der Innenausbau sind neu.

 

Was sind die grössten Risiken?

Die grössten Risiken beim Immobilienkauf ab Plan sind klar Bauverzögerungen sowie die Problematik, dass die Umgebungsarbeiten bei Übergabe oftmals noch nicht vollständig abgeschlossen sind.

 

Kann auch eine Firma eine Immobilie besitzen?

Auch eine juristische Person kann eine Immobilie in Dubai besitzen. Dafür ist eine Freezone/Offshore Firma nötig. Diese können relativ unkompliziert erworben oder gegründet werden.

 

Welche zusätzlichen Kosten entstehen bei einem Immobilienkauf (Notariat, Registration, Makler etc.)?

In der Regel rechnen wir mit 6-7% zusätzliche Kosten beim Immobilienkauf. Diese setzen sich aus 4% Dubai Land Department Registrationsgebühren, 1% Notariatskosten für die Übertragung und weitere 2% Maklergebühren zusammen.

 

Brauche ich einen Immobilienmakler oder Berater vor Ort?

Für eine reibungslose Abwicklung einer Immobilientransaktion sicherzustellen, empfehlen wir auf jeden Fall einen Broker/Dienstleister. Es ist praktisch unmöglich, alles aus der Schweiz oder Deutschland zu steuern und zu planen. Auch ist es eine Herausforderung den Markt zu beurteilen und auf dem Laufenden zu bleiben – selbst für einen lokalen Immobilien Profi.

 

Wie haben sich die Immobilienpreise in den letzten 10 Jahren entwickelt?

Die Immobilienpreise durchliefen Höhen und Tiefen, das heisst es gibt Ausschläge nach oben und unten, die jedoch über die Jahre durch den Markt korrigiert werden. Die weltweite Finanzkriese 2008/2009 korrigierte die Immobilienpreise deutlich nach unten. In den Folgejahren erholte sich der Immobilienmarkt wieder und erreichte im 2014 ein neues Allzeithoch. Seit 2014 korrigierten die Preise langsam und stehen heute (2019) auf einem Vierjahrestief. Die meisten Marktbeobachter gehen davon aus, dass sich die Immobilienpreise im 2020 erholen und einen Boden gefunden haben.

Ein Blick in die Zukunft von Dubai

 

Wie sind die Einreisebestimmungen mit einem Touristen-Visum?

Mit einem Touristen-Visum ist man berechtigt sich 90 Tagen pro Jahr im Land aufzuhalten. Bei mehreren Besuchen werden die Tage aufaddiert. Die Ein- und Ausreise ist einfach und unkompliziert.

 

Wie sind die Einreisebestimmungen mit einem Residence-Visum?

Wer im Besitz eines Residence-Visums ist, muss mindestens alle 6 Monate in den Vereinigten Arabischen Emiraten einreisen. Das Visum muss alle zwei Jahre erneuert werden. Mit dem Residence-Visum hat man eine unbeschränkte Aufenthaltsdauer im Land.

 

Wann bin ich für ein Residence Visum berechtigt?

Beim Besitz einer Immobilie im Wert von mind. AED 1 Million (ca. CHF/EUR 270’000) ist man berechtigt, ein Investoren-Visum für die Laufzeit von zwei Jahren zu beantragen. Bei einem Immobilienbesitz grösser als AED 5 Millionen (ca. CHF/EUR 1’347’000) besteht die Möglichkeit ein Fünfjahres-Visum zu beantragen.

 

Gibt es in Dubai Steuern (Einkommensteuer, Grundstückgewinnsteuer etc.)?

Dubai kennt keine Einkommens- und Vermögenssteuern bei Privatpersonen und Gesellschaften. Personen (und Firmen) welche in Dubai leben und aktiv sind bezahlen keine Steuern auf das Einkommen oder Vermögen. Auch gibt es keine Grundstückgewinnsteuer in unserem Sinne, was dem Immobilienbesitzer entgegenkommt und die Liquidität des Marktes enorm erhöht. Per 1.1.2018 wurde eine Mehrwertsteuer von 5% landesweit eingeführt.

Weitere Informationen zu Steuern in Dubai

 

Muss man eine Immobilie im Wohnsitzland angeben und versteuern?

Schweiz: Immobilien im Ausland müssen im Wohnsitzland angegeben werden. Die Immobilie wird in den Aktiven/Vermögen aufgeführt.

Weitere Informationen (Vermögenszentrum.ch)

 

Wie werden Mieteinnahmen im Wohnsitzland versteuert?

Schweiz: Anfällige Mieteinahmen müssen im Wohnsitzland nicht versteuert werden. Die Mitzinseinnahmen werden lediglich zur Bestimmung des Steuersatzes herangezogen, jedoch nicht versteuert.

 

Wie vermiete ich eine Immobilie und welche Varianten gibt es?

Bei der Vermietung einer Immobilie unterscheiden wir zwischen der Langzeitvermietung und der Kurzzeitvermietung. Sobald eine Immobilie länger als 6 Monate vermietet wird, handelt es sich um eine Langzeitvermietung. Die Mieter bezahlen die Miete in der Regel in 1-4 Raten/Jahr im Voraus. Bei Langzeitvermietung übernehmen wir in der Regel die Aufgabe der Verwaltung inklusive dem Cheque Handling vor Ort. Für die Kurzzeitvermietung bietet sich Airbnb oder spezialisierte Verwaltungen an.

 

Mit welchen Mietrenditen kann man bei einer Immobilien Investition rechnen?

In der Regel kann man mit netto Mietrenditen bis zu 7% rechnen. 1 und 2 Schlafzimmer Wohnungen erzielen die höchsten Renditen und sind relativ einfach zu vermieten.

 

Wie sieht es mit der Sicherheit und Inflation der Währung aus?

Die Währung der Vereinigten Arabischen Emiraten ist der Dirham. Der Dirham ist an den US Dollar gekoppelt und verhält sich in Bezug auf die Inflation parallel zum Dollar. Man geht also ein Währungsrisiko zum US Dollar ein.

 

Wie einfach kann ich eine Immobilie verkaufen?

Eine Immobilie wieder zu verkaufen ist relativ schnell und einfach möglich. Der Immobilienmarkt ist sehr liquide und somit transparent. Trotzdem ist es ein Vorteil den Verkauf seriös vorzubereiten und einen günstigen Zeitpunkt für den Verkauf zu wählen.

 

Welches Verhältnis hat die Schweiz zu den Vereinigten Arabischen Emiraten?

Die Schweiz hat ein sehr gutes und enges Verhältnis zur Vereinigten Arabischen Emiraten. Ebenfalls besteht ein Doppelbesteuerungsabkommen mit den VAE seit dem 6.10.2011.

Weitere Informationen (eda.admin.ch)

 

Welches Verhältnis hat Deutschland zu den Vereinigten Arabischen Emiraten?

Deutschland und die Vereinigten Arabischen Emiraten (VAE) unterhalten intensive diplomatische Beziehungen. Die im April 2004 vereinbarte Strategische Partnerschaft ist Ausdruck davon und wurde durch die im Juni 2019 unterzeichnete gemeinsame Absichtserklärung bestärkt.

Weitere Informationen

 

Über welche Rechtssicherheiten verfügt Dubai?

Dubai ist bekannt für die Absicherung und den Schutz ausländischer Investoren. Die Gesetze und Regeln werden fortlaufend aktualisiert, befolgt und vor allem auch durchgesetzt. Wird im Rechtssystem eine Lücke entdeckt wird diese schnell behoben und die neuen Regeln treten mit sofortiger Wirkung in Kraft. Das Recht kann über ein ordentliches Gericht Verfahren eingeklagt werden, ist jedoch nicht zu empfehlen.

 

Wie kann ich mit Terra Nova Real Estate zusammenarbeiten und welche Kosten kommen auf mich zu?

Selbstverständlich begleiten wir unsere Kunden gerne beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie. Sollten sie die Wohnung vermieten, sind wir auch in der Bewirtschaftung aktiv. Wir halten uns an die marktüblichen Maklergebühren, welche bei einem Kauf/Verkauf in der Regel bei 2% des Kaufpreises liegen. Bei den Immobiliendienstleistungen (Betreuung, Koordination von Handwerkern und Mietern oder kleineren Umbauten) verrechnen wir unsere Leistungen über eine Pauschale pro Jahr oder je nach Projekt und Aufwand.

In der Regel starten wir die Zusammenarbeit mit einem Erstgespräch in Dubai oder Zürich. Es ist für uns entscheidend, die Wünsche und Bedürfnisse des Kunden genau zu kennen.

Anschliessend erstellen wir einen Zeitplan und vereinbaren einen Besuch in Dubai an welchem wir erste Besichtigungen organisieren, damit der Kunde konkrete Optionen für das weitere Vorgehen bekommt.