Suchen

    Fragen zum Immobilienkauf

    Worauf muss ich beim Kauf einer Immobilie in Dubai achten?

    Ja, als Ausländer darf man in festgelegten Gebieten Immobilien kaufen und besitzen. Insgesamt gibt es 23 Gebiete, welche als ‘Freehold’ bezeichnet werden. Die bekanntesten und beliebtesten Freehold Areas sind Dubai Marina, JBR, Palm Jumeirah und Downtown Dubai.

    Klima, Wirtschaft, Wohnsitzwechsel, Investition, Ferienwohnung – es gibt unzählige Gründe dafür.

    Ganz grundsätzlich gelten die gleichen Regeln beim Kauf einer Immobilie wie in Europa. Die Lage sowie die Qualität des Ausbaus und der Infrastruktur stehen ganz oben im Kriterienkatalog einer Bewertung. In Dubai ist zusätzlich der Ruf des Entwicklers (Emaar, Nakheel usw.) entscheidend, da dieser für den Unterhalt der Umgebung sowie der Infrastruktur verantwortlich bleibt.


    BR steht für Bedroom und die Nummer davor für die Anzahl der Schlafzimmer. Steht in der Anzeige nun 1BR bedeutet dies, dass die Wohnung über ein Schlafzimmer inklusive Badezimmer verfügt, sowie über ein Wohnzimmer, eine (Wohn-)Küche und normalerweise auch über ein Gäste-WC. Wohnzimmer und (Wohn-)Küche gehören somit immer als Standard zu einer Wohnung bzw. Villa und die Immobilien-Bezeichnung gibt die Anzahl der zusätzlichen Zimmer an.


    Die einfachste Vergleichsgrösse ist der Preis pro Quadratmeter Wohnfläche. Die Quadratmeterpreise bei Luxus-Immobilien in Dubai liegen bei ungefähr CHF 6’500. Die Preise in der Schweiz liegen deutlich über CHF 12’000. Das hat mit dem tiefen Zinsniveau und der damit verbundenen Preisentwicklung der letzten 15 Jahre zu tun.

    Die grössten Immobilienportale in Dubai sind Propertyfinder und Bayut. Dort können sämtliche Angebote und Inserate zum Kauf sowie zur Miete gefunden werden. Leider lässt die Qualität der Anzeigen oftmals zu wünschen übrig. Auch ist es so, dass viele Immobilien mehrfach aufgeschaltet werden, da zwischen den Immobilienmaklern und den Eigentümern oft keine Exklusivität besteht.


    Bei der Eigentumsübertragung wird der Name des Käufers offiziell beim DLD (Dubai Land Department) als Besitzer bzw. Eigentümer eingetragen und registriert. Dadurch erhält man den Title Deed (Eigentümerurkunde) und ist entsprechend rechtlich abgesichert. Durchgeführt wird die Eigentumsübertragung von einem Registration Trustee, was in etwa unserem Notariat entspricht.


    Einen gewöhnlichen Immobilienkauf dauert in der Regel ungefähr einen Monat. Dabei rechnen wir in der Regel mit zwei bis drei Tagen für die Besichtigungen sowie Bankeröffnung in Dubai und anschliessend für den Transfer mit weiteren zwei bis drei Tagen vor Ort.

    Grundsätzlich gibt es die Möglichkeit, Immobilien über eine Hypothek einer lokalen Bank zu finanzieren. Hypotheken sind für Anwohner bzw. Expats wie auch für Ausländer zugänglich, jedoch für Schweizer bzw. Deutsche Verhältnisse eher teuer. Weit attraktivere Möglichkeiten der Finanzierung bieten die Entwickler von Neubau-Projekten an (Off-Plan mit langfristigen, zinsfreien Zahlungsplänen).

    Wir empfehlen unseren Kunden immer auch eine Finanzierung aus der Schweiz oder Deutschland zu prüfen. Oftmals kann hier günstig über die Aufstockung einer bestehenden Hypothek finanziert werden.

    Mehr zu Finanzierungen

    Mit dem Besitz einer Immobilie ist man grundsätzlich verpflichtet ‘Service Charges‘ zu bezahlen. Bei den Service Charges handelt es sich um Unterhaltskosten (Nebenkosten), welche ausserhalb der Wohnung im Gebäude (Reinigung, Security, Rezeption etc.) anfallen. Die Kosten werden aufgrund der Wohnungsgrösse kalkuliert und müssen jährlich der Eigentümergemeinschaft (Master Developer) bezahlt werden.

    Strom und Wasser werden wie in Europa separat nach Aufwand bzw. Verbrauch bezahlt.

    Ja – wir empfehlen allen, die eine Immobilien in Dubai kaufen, ein lokales Bankkonto zu eröffnen. Die Eröffnung eines Bankkontos ist auch als Non-Resident möglich. Durch ein Bankkonto wird der Kauf einer Immobilie sowie deren Unterhalt deutlich vereinfacht.

    Bezüglich Geldtransfers gibt es keine Restriktionen. Das heisst, es ist möglich auch grössere Transaktionen auszuführen.

    Obwohl für einen Europäer schwer vorstellbar – ja, es ist möglich mit Bargeld eine Immobilie zu kaufen, was aber heutzutage in den seltensten Fällen vorkommt. Normalerweise wird die Transaktion mit einem Manager-Scheck, der von der Bank ausgestellt wird, vollzogen. Dabei handelt es sich um ein Zahlungsversprechen der Bank. Dies bedeutet, die Bank garantiert, dass der Scheck gedeckt ist.


    Emaar sowie auch der design-orientierte Boutique-Entwickler Ellington Properties akzeptieren seit Mitte 2019 Zahlungen für ihre Wohnprojekte über den führenden Krypto-Broker-Anbieter Bitcoin Suisse AG, ein regulierter Finanzintermediär mit Sitz in der Schweiz.

    Beide Varianten weisen Vor- und Nachteile auf. Das Hauptkriterium zur Entscheidung liegt hier klar auf der Zeitachse. Will ich mein Objekt sofort beziehen oder habe ich etwas mehr Zeit und Geduld und kann auf die Fertigstellung warten.

    Beim Kauf einer bestehenden Immobilie bestehen deutlich weniger Risiken. Man kauft, was man sieht.

    Die Vorteile beim Kauf eines Neubauprojektes sind mit Sicherheit, dass die Preise etwas niedriger sind. Zusätzlich hat man oftmals eine grössere Auswahl. Zudem sind die Wohnungen und der Innenausbau neu.

    Die grössten Risiken beim Kauf eines Neubauprojektes sind klar Bauverzögerungen sowie die Problematik, dass die Umgebungsarbeiten bei Übergabe oftmals noch nicht vollständig abgeschlossen sind.

    Auch eine juristische Person kann eine Immobilie in Dubai besitzen. Dafür ist eine Freezone-/Offshore-Firma nötig. Diese können unkompliziert erworben oder gegründet werden.

    In der Regel rechnen wir mit 6-7% zusätzliche Kosten beim Immobilienkauf. Diese setzen sich aus 4% Dubai Land Department Registrationsgebühren, 1% Notariatskosten für die Übertragung und weitere 2% Maklergebühren zusammen.

    Um eine reibungslose Abwicklung einer Immobilientransaktion sicherzustellen, empfehlen wir auf jeden Fall einen Broker bzw. Dienstleister zu engagieren. Es ist praktisch unmöglich, alles aus der Schweiz oder Deutschland zu steuern und zu planen. Auch ist es eine Herausforderung den Markt zu beurteilen und auf dem Laufenden zu bleiben – selbst für einen lokalen Immobilien-Profi.


    Die Immobilienpreise durchliefen Höhen und Tiefen. Konkret heisst dies, es gibt Ausschläge nach oben und unten, die jedoch über die Jahre durch den Markt bereinigt wurden. Die weltweite Finanzkrise im Jahr 2008 und 2009 korrigierte die Immobilienpreise deutlich nach unten. In den Folgejahren erholte sich der Immobilienmarkt wieder und erreichte im Jahr 2014 ein neues Allzeithoch. Seit 2014 sanken die Preise langsam und stehen seit 2020 auf einem Vierjahrestief. Die meisten Marktbeobachter gehen davon aus, dass sich die Immobilienpreise im Jahr 2021/2022 erholen und stabilisieren.

    Mit einem Touristen-Visum ist man berechtigt sich 90 Tagen pro Jahr im Land aufzuhalten. Bei mehreren Besuchen werden die Tage aufaddiert. Die Ein- und Ausreise ist einfach und unkompliziert.

    Wer im Besitz eines Residence-Visums ist, muss mindestens alle sechs Monate in den Vereinigten Arabischen Emiraten einreisen. Zudem muss das Visum alle zwei Jahre erneuert werden.

    Beim Besitz einer Immobilie im Wert von mindestens AED 1 Million (ca. CHF 250’000) ist man berechtigt, ein Investoren-Visum für die Laufzeit von zwei Jahren zu beantragen. Bei einem Immobilienbesitz im Wert von mehr als AED 5 Millionen (ca. CHF 1’250’000) besteht die Möglichkeit ein Fünfjahres-Visum zu beantragen.

    Personen bzw. Firmen, welche in Dubai leben bzw. aktiv sind, bezahlen weder Einkommens- noch Vermögenssteuern. Auch gibt es keine Grundstückgewinnsteuer. Einzig die Mehrwertsteuer existiert. Diese wurde per 01.01.2018 landesweit eingeführt.

    Weitere Informationen zu Steuern in Dubai

    Schweiz: Immobilien im Ausland müssen im Wohnsitzland angegeben werden. Die Immobilie wird in den Aktiven bzw. im Vermögen aufgeführt.

    Weitere Informationen (Vermögenszentrum.ch)

    Schweiz: Anfällige Mieteinahmen müssen im Wohnsitzland nicht versteuert werden. Die Mietzinseinnahmen werden lediglich zur Bestimmung des Steuersatzes herangezogen, jedoch nicht versteuert.

    Bei der Vermietung einer Immobilie unterscheiden wir zwischen der Langzeit- und der Kurzzeitvermietung. Sobald eine Immobilie länger als sechs Monate vermietet wird, handelt es sich um eine Langzeitvermietung. Die Mieter bezahlen die Miete in der Regel in 1-4 Raten im Jahr im Voraus. Bei Langzeitvermietung übernehmen wir die Aufgabe der Verwaltung inklusive der Scheck-Verwaltung vor Ort. Für die Kurzzeitvermietung bieten sich AirBnb oder spezialisierte Verwaltungen an.


    In der Regel kann man mit Netto-Mietrenditen von bis zu 7% rechnen. Ein- und Zwei-Schlafzimmer-Wohnungen erzielen die höchsten Renditen und sind einfach zu vermieten.

    Die Währung der Vereinigten Arabischen Emiraten ist der Dirham. Der Dirham ist an den US-Dollar gekoppelt und verhält sich in Bezug auf die Sicherheit bzw. Inflation parallel zum US-Dollar.

    Eine Immobilie wieder zu verkaufen ist schnell und einfach möglich. Der Immobilienmarkt ist sehr liquide und somit transparent. Trotzdem ist es einen Vorteil den Verkauf seriös vorzubereiten und einen günstigen Zeitpunkt des Verkaufs zu wählen.

    Die Schweiz hat ein sehr gutes und enges Verhältnis zu den Vereinigten Arabischen Emiraten. Ebenfalls besteht seit dem 06.10.2011 ein Doppelbesteuerungsabkommen mit den Vereinigten Arabischen Emiraten.

    Weitere Informationen (eda.admin.ch)

    Deutschland und die Vereinigten Arabischen Emiraten unterhalten intensive diplomatische Beziehungen. Die im April 2004 vereinbarte Strategische Partnerschaft ist Ausdruck davon und wurde durch die im Juni 2019 unterzeichnete gemeinsame Absichtserklärung weiter bestärkt.

    Weitere Informationen

    Dubai ist bekannt für die Absicherung und den Schutz ausländischer Investoren. Die Gesetze und Regeln werden fortlaufend aktualisiert, befolgt und vor allem auch durchgesetzt. Wird im Rechtssystem eine Lücke entdeckt, wird diese schnell behoben und die neuen Regeln treten mit sofortiger Wirkung in Kraft. Das Recht kann über ein ordentliches Gerichtsverfahren eingeklagt werden.


    Selbstverständlich begleiten wir unsere Kunden gerne beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie. Sollten sie die Wohnung vermieten, sind wir auch in der Bewirtschaftung aktiv. Wir halten uns an die marktüblichen Maklergebühren, welche bei einem Kauf bzw. Verkauf in der Regel bei 2% des Kaufpreises liegen. Bei den Immobiliendienstleistungen (Betreuung, Koordination von Handwerkern und Mietern oder kleineren Umbauten) verrechnen wir unsere Leistungen über eine Pauschale pro Jahr oder je nach Projekt und Aufwand.

    In der Regel starten wir die Zusammenarbeit mit einem Erstgespräch in Dubai oder Zürich. Es ist für uns entscheidend, die Wünsche und Bedürfnisse des Kunden genaustens zu kennen.

    Anschliessend erstellen wir einen Zeitplan und vereinbaren einen Besuch in Dubai, an welchem wir erste Besichtigungen organisieren, damit der Kunde konkrete Optionen für das weitere Vorgehen erhält.

    German