El Índice Mundial de Burbujas Inmobiliarias 2025 de UBS vuelve a centrar la atención en los mercados inmobiliarios residenciales mundiales. Se ha analizado la evolución actual en 21 grandes ciudades, prestando especial atención a los riesgos de burbuja. La desaceleración mundial es evidente: los precios de la vivienda ajustados a la inflación se estancan y el riesgo de burbuja inmobiliaria disminuye por tercera vez consecutiva.
Panorama mundial: los riesgos de burbuja se desplazan
Los líderes del riesgo en 2025: Miami, Tokio y Zúrich se consideran actualmente los mercados con mayor riesgo de burbuja, seguidos de Los Ángeles, Ginebra, Ámsterdam... y Dubai, que entra ahora en la categoría de "mayor riesgo". Los analistas ven un riesgo moderado en Sídney, Vancouver, Toronto, Madrid, Fráncfort y Múnich, entre otras. Ciudades como Londres, París, Milán, Hong Kong, San Francisco, Nueva York y São Paulo se sitúan significativamente por debajo, en la categoría de "riesgo bajo".
Una tendencia mundial está frenando el interés de los inversores: la caída de la asequibilidad combinada con la intervención reguladora, como impuestos más altos o controles de alquiler.
Dubai: mercado dinámico con un riesgo creciente y un volumen récord de nuevas construcciones
En comparación con el año anterior, Dubai ha registrado el aumento más significativo del riesgo de burbuja inmobiliaria de todas las metrópolis analizadas. Desde 2023, los precios reales de la vivienda han aumentado en un porcentaje de dos dígitos cada año y ahora son alrededor de un 50 % más altos que hace cinco años, el mayor crecimiento en una comparación mundial. Esta evolución está siendo impulsada principalmente por el fuerte crecimiento demográfico del 15 % desde 2020, una demanda internacional persistentemente elevada y fuertes entradas de capital en el segmento premium.
Al mismo tiempo, los ingresos están creciendo a un ritmo significativamente inferior al de los precios de la vivienda, lo que está ejerciendo una presión cada vez mayor sobre la asequibilidad. Al mismo tiempo, el sector de la construcción está experimentando un año récord: en el primer semestre de 2025 se presentaron alrededor de 30.000 solicitudes de permisos de construcción, lo que supone un aumento del 20% en comparación con el año anterior. Ya se han terminado más de 20.000 pisos nuevos, con un total de unas 170.000 unidades en construcción o en proyecto.
Esta combinación de precios en fuerte aumento y un volumen masivo de nuevas construcciones caracteriza la dinámica actual del mercado en Dubai y está contribuyendo tanto al auge en curso como al creciente riesgo de recalentamiento.
Perspectivas: Oportunidades y riesgos hasta 2026
Es probable que el elevado volumen de nuevas construcciones amplíe significativamente la oferta en los próximos años. Esto también aumentará la competencia, sobre todo de Abu Dhabi. Aunque los recortes previstos de los tipos de interés hasta 2026 podrían sostener los precios, existe el riesgo de una corrección si la oferta supera a la demanda o si entran en vigor medidas reguladoras.
Previsiones hasta finales de 2025:
- Alrededor de 70.000 pisos nuevos
- Se espera que el sector de la construcción en los EAU crezca un 6% anual hasta 2030
- Se espera que el volumen de transacciones aumente otro 5-8% en 2025, especialmente en el segmento de gama alta
Actualmente no se espera un desplome, pero se considera probable una desaceleración moderada a partir de mediados de 2025.
Recomendación para los inversores
El mercado sigue siendo atractivo, especialmente para los inversores que se centran en proyectos sostenibles y de alta calidad. Al mismo tiempo, los inversores deberían vigilar el creciente riesgo de una corrección de precios a partir de 2026.
Enlace UBS Global Real Estate Bubble Index 2025: https://www.ubs.com/global/de/media/display-page-ndp/de-20250923-grebi25.html