En Suiza, al igual que en Alemania, se puede rescindir el contrato de arrendamiento de un inquilino en Dubai por motivos justificados. Estos motivos incluyen infracciones de la ley de arrendamiento, como el impago del alquiler o un incumplimiento general de las condiciones del contrato de arrendamiento (actividades ilegales o causar daños importantes a la propiedad). Otro motivo de cancelación es una renovación obligatoria. Sin embargo, para ello se necesita una confirmación por escrito del Ayuntamiento de Dubai.
Sin embargo, las razones más comunes para la cancelación incluyen el registro para uso personal o la venta de la propiedad. Para asegurarse de que está legalmente protegido y de que la cancelación es válida, la cancelación debe ser notariada y entregada al inquilino por mensajero. El plazo de rescisión es de 12 meses a partir de la entrega de la notificación, para que el inquilino disponga de tiempo suficiente para encontrar una alternativa.
Si el motivo de la rescisión es el uso personal, el arrendador está obligado a mudarse él mismo a la vivienda (o hacer que se muden familiares) una vez transcurrido el plazo de preaviso de 12 meses. No está permitido realquilar durante los tres años siguientes. Esto protege al inquilino y no se puede abusar de la Ley de Rescisión para deshacerse de él.
La situación es similar en el caso de rescisión por venta. También en este caso, el propietario está obligado a vender la propiedad. Asimismo, el propietario no puede "volver a alquilar" la vivienda hasta que se venda, aunque el inquilino cancele el contrato antes de tiempo. Si el propietario incumple esta ley de rescisión, el inquilino puede interponer una demanda por daños y perjuicios.
¿Por qué se permite rescindir un contrato de alquiler debido a una venta? Los precios de compra y alquiler han subido mucho en los últimos tres años. Sin embargo, como los precios de los alquileres están regulados por el Departamento de Tierras de Dubai y el precio del alquiler sólo puede incrementarse en un determinado porcentaje cada año, resulta especialmente difícil ajustar los contratos de alquiler muy antiguos (es decir, los pisos mal alquilados) a un precio de mercado actual. Como consecuencia, cada vez hay más viviendas que se alquilan a un precio demasiado bajo en comparación con el mercado de alquiler actual. Esto hace que sea más difícil vender la propiedad y, naturalmente, empuja a la baja el precio de venta. Por lo tanto, estos propietarios tienen la opción de rescindir el contrato de alquiler debido a la venta.
Un tema muy debatido es la cuestión de si el propietario sólo puede vender una vez notificada la rescisión (es decir, transcurridos 12 meses) o si puede hacerlo durante el plazo de preaviso y el nuevo propietario se hará cargo de la rescisión. En principio, debe suponerse que el nuevo propietario se hace cargo automáticamente de la cancelación. Sin embargo, es precisamente esta constelación la que ha sido objeto de gran debate en los últimos meses. El año pasado hubo varias sentencias que fallaron a favor del inquilino y, por tanto, dejaron sin efecto la transmisión de la rescisión al nuevo propietario. En consecuencia, esta práctica fue objeto de acalorados debates y constituyó también un criterio decisivo en lo que respecta a las transacciones inmobiliarias y sus plazos. El año pasado también tuvimos varios casos que nos enfrentaron directamente a esta situación y requirieron soluciones específicas.
Este año, sin embargo, ha habido varias sentencias que han fallado a favor del arrendador, lo que significa que la rescisión se transfiere al nuevo propietario cuando se vende la propiedad. Como los casos nuevos y futuros se refieren en su mayoría a sentencias antiguas, cabe suponer que esta jurisprudencia se aplicará ahora. No obstante, debería encontrar soluciones específicas y asegurarse con documentos adicionales. Estaremos encantados de estar a su lado y ayudarle precisamente en estos casos.